지난 9.13 부동산 대책 중 가장 큰 관심을 받았던 부동산 대출 규제가 아직까지도 부동산 시장 활성화의 걸림돌이 되고 있다. 이미 주택을 보유하고 있는 사람은 투기 과열지구나 조정대상지역 등 규제 지역에서 주택담보대출을 받지 못하게 해 부동산 시장 침체를 초래했다.

그럼에도 정부는 경기부양에 부동산 정책을 동원하지 않겠다는 입장을 밝히면서 대출 규제의 장기화를 시사했다. 이로 인해 매매가 대비 임대수익이 충분하지 않은 건물은 상대적으로 현금 비중이 높아야 한다는 점으로 거래가 성사되지 않고 있다.

상가 건물보다도 대출 비율이 낮은 주택이 포함된 노후 건물은 더욱 높은 현금 비중이 요구되기에 투자자들의 니즈를 충족시키지 못하고 있다. 상업용 부동산 시장의 꼬마빌딩 매수자들의 시각과는 괴리가 있다. 지난 2018년도 부동산 규제가 지가 상승을 견인함에 따라, 10~20%까지 매매가가 상승했기 때문이다.

상황이 이렇다 보니 기대 심리로 인해 매도를 보류하고 매각하는 일부 매물은 높은 호가로 책정되어 있으며, 시세에 맞춘 일부 매물만이 거래가 빠르게 진행되고 있다. 월세 및 미래 가치가 충분하지 못한 투자용 매물은 현재 빌딩매매 시장에서 거래가 어렵고 호가를 낮춰야만 거래가 이루어지는 상황이다.

상업용 부동산 컨설팅 전문 정인PMC & ㈜정인부동산중개법인 전영권 빌딩박사는 “뜨거웠던 빌딩매매 시장이 대출 규제와 경기 둔화, 지가 상승, 수익률 하락 등 다양한 요인의 영향으로 안정세에 접어들었다”라며 “현재 건물매매 시장은 실투자 중심의 소수 고객들이 매수를 검토하고 있으며, 부담부증여를 고려하는 투자 형태나 단기 시세차익을 목적으로 매수하려는 투자자들의 무리한 갭투자가 대출규제로 인해 현저하게 사라졌다”라고 설명했다.

실제로 전국의 꼬마빌딩 수는 지난해 말 기준 345만3천233동으로, 전년보다 1.45%(4만9천338동) 증가하였으나 증가율은 2011년 0.86%를 기록한 이후 가장 작았다. 서울을 제외한 지역에서도 3년간 유지되던 2%의 증가율에서 벗어나 1.77%를 기록했으며, 거래량 역시 시들해지는 모습을 보이고 있다.

자금력을 가진 투자자들은 미래가치가 있는 강남의 핵심 라인과 마용성의 저평가이면서 상대적으로 월세가 나오는 빌딩으로 강북과 은평 등 GTX 호재를 기대할 수 있고, 수익률이 나오는 수도권의 꼬마빌딩으로 투자처를 옮겨가고 있다.

전영권 빌딩박사는 “변화하는 꼬마빌딩의 매매 시장 흐름을 파악하여 자세한 정보를 알아보는 것이 핵심이며, 전문가와의 상담을 통해 철저하게 대비하는 것이 중요하다”라고 조언했다.

온라인뉴스팀 (news@nextdaily.co.kr)