경제·금융

등록임대주택, 10년 동안 보증금 떼일 걱정 없이 산다...자진말소도 동의 필요

발행일시 : 2020-08-11 17:25

등록임대주택 사업자 공적의무 강화...임대의무기간 10년
보증금 보증 가입 의무화...세입자 동의 없이 자진말소 불가

사진 = 뉴스1 <사진 = 뉴스1>

등록임대주택 임차인들이 보증금을 떼일 걱정 없이 10년 동안 살 수 있게 되었다. 신규 등록임대는 의무기간이 10년으로 늘어나며 기존 임대주택의 자진말소에는 세입자의 동의까지 필요하게 되었다.
 
국토교통부는 이같은 내용의 민간임대주택특별법 개정안이 국무회의 의결을 거쳐, 8월 18일 공포 후 즉시 시행 예정이라고 11일 밝혔다.
 
94년 도입된 민간임대제도는 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무(최소임대의무기간 준수(4·8년), 임대료 증액제한 등)를 부여하는 대신 양도세 및 종부세 등의 세제혜택을 지원하는 형태로 운영됐다.
 
그러나 새롭게 임대차 3법이 시행됨에 따라 단기임대 등은 폐지하게 되었고 임차인 보호를 위한 임대사업자의 공적 의무를 강화하는 제도의 정비가 이루어지게 되었다.
 
◇임대등록 제도 개편
개정안에 따르면 우선 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지되며 진행 중인 건에 대해서는 임대의무기간 종료일에 자동으로 말소된다. 특히 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과할 경우 법 시행일에 등록이 말소된 것으로 본다.
 
또한 폐지유형 대상인 기존 임대주택은 자발적 등록말소 기회를 부여한다. 이때 임대의무기간 미준수에 따른 과태료는 부과하지 않지만 공적 의무를 미준수한 사업자에 대해서는 원칙대로 행정처분을 부과한다.

주택임대사업자 등록 알림장 사진 = 넥스트데일리 <주택임대사업자 등록 알림장 사진 = 넥스트데일리>

 
단, 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에만 가능케 했다. 이는 임차인의 장기적인 주거 권리를 보장하기 위함으로, 임대인이 임차인의 동의를 얻지 못하면 자진말소 자체가 불가능하게 된다. 이에 따라 임대인은 임대의무기간이 종료되어 자동으로 말소되는 시점까지 임대주택을 유지해야만 하는 부담을 지게 되고 임차인은 애초에 임대인과의 거래를 통해 기대했던 기간까지 주거 할 수 있는 권리를 갖게 된다.
 
◇임대사업자 공적의무 강화
임대사업자의 공적의무가 강화됐다. 앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반, 공공지원형)만이 가능하며 임대의무기간은 기존 8년에서 10년으로 연장된다. 다만 이미 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 8년 유지가 가능하다.
 
그리고 모든 임대사업자는 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 이는 임차인의 재산권을 보호하기 위한 제도로 임차인이 보증금을 못 받는 걱정 없이 살 수 있도록 한다. 이로써 임차인은 10년 동안 보증금을 떼일 걱정 없이 살 수 있게 되었다.
 
단 적용 시점은 법 시행 후 신규 등록 주택은 즉시, 기존 등록주택은 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우에 적용된다.
 
또한 지자체장의 등록임대 관리 권한도 강화된다. 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주가능한 임대주택으로 관리될 수 있도록 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한을 강화한다.
 
지자체장은 등록 신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 또는 등록신청된 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업으로 인하여 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 등록신청을 거부할 수 있도록 하였다.
 
이밖에 작년 주택시장 안정화 방안(12.16 대책)에 따른 임차인 보호를 위한 임대사업자의 공적 의무 강화 관련 제도개편 사항도 반영하였다. 이와 관련한 개정내용은 올해 12월 10일부터 시행된다.
 
법안에 따르면 ‘미성년자’ 또는 ‘민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자’는 등록이 제한된다. 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다.
 
미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터 적용하며, 의무위반에 따른 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소되는 경우부터 적용한다.
 
또한 임차인 보증금 보호를 위한 임대사업자 등록말소 요건이 추가된다. 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하거나, 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있도록 하였다.
 
또한 임대사업자가 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등에 대한 정보를 제공하는 의무를 추가했다. 위반 시 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.
 
국토교통부 관계자는 “이번 민간임대주택에 관한 특별법 개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간의 연장 및 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것”이라고 밝혔다.

이호 기자 dlghcap@nextdaily.co.kr

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