‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남 에듀평생교육원장은 개인 투자자를 대상으로 부실채권 실전 투자 강의를 진행한다. 이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만3천여 부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 이 분야 베스트셀러에 올라있다. 사진=강남 에듀평생교육원 제공
‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남 에듀평생교육원장은 개인 투자자를 대상으로 부실채권 실전 투자 강의를 진행한다. 이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만3천여 부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 이 분야 베스트셀러에 올라있다. 사진=강남 에듀평생교육원 제공

재건축·재개발단지에 이어 주요 지역의 오피스텔 분양권 전매도 금지되면서 부동산 투자자들 사이에서 부실채권,NPL 투자가 부곽될 전망이다. 최경환 국민의당 의원은 이르면 올해 말부터 투기과열지구뿐만 아니라, 청약조정지역에서 분양하는 모든 오피스텔에 대해 입주 때까지 분양권 전매가 전면 금지되는 내용의 건축물의 분양에 관한 법률 일부 개정안을 최근 대표 발의했다.

개정안에서는 수도권 투기과열지구에서 적용하던 오피스텔의 분양권 전매 금지 조치가 전국 단위의 청약조정지역으로 확대됐다. 이에 전국 40곳의 청약조정지역 가운데 투기과열지구가 아닌 경기지역 신도시와 부산 7개 구 등 13개 청약조정지역에서 법 개정 이후 분양 신고를 하는 오피스텔은 소유권 이전 등기, 입주 때까지 분양권 전매가 금지된다.

청약조정지역이지만 8·2 부동산 대책에서 투기과열지구로 지정된 서울과 과천·세종시 등 27곳은 이 법과 관련 없이 투기과열지구 지정 요건에 따라 8월 3일 이후 분양신고를 하는 오피스텔 단지부터 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐다.

정부는 앞선 8·2 대책에서 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위 양도를 금지하고 재개발이나 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지했다. 또 정비사업 분양분 재당첨이 5년간 제한된다. 이런 가운데 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남 에듀평생교육원장은 개인 투자자를 대상으로 부실채권 실전 투자 강의를 진행한다. 이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만3천여 부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 이 분야 베스트셀러에 올라있다.

부동산학 박사인 성시근 원장은 수년간 부실채권 자산관리업체를 직접 운영하며 46차례가 넘는 부실채권 강의를 해왔다. 성 원장의 강의는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전 투자 사례라는 것이 특징이다. 그는 최근 각광 받는 대위변제 기법을 부실채권 실전투자 사례를 강의하고 있다. 임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다.

임의대위변제는 채무자 협조가 필요하다. 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서, 선순위채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류를 챙겨야 한다. 민법 제480조(변제자의 임의대위) '①채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다' 에서 관련 근거를 찾을 수 있다.

반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 투자가 가능하다. 민법 제481조(변제자의 법정대위) '변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다' 에서 관련 근거를 찾을 수 있다.

성시근 원장은 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다”고 말했다. 권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 과정에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 때문에 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓아야 한다.

강남에듀평생교육원은 대위변제 투자를 중심으로 ‘NPL 부실채권 실전투자 심화반 47기’ 강의를 진행할 예정이다. 강의 날짜는 9월 2일부터 10월 14일까지며 매주 토요일 오후 2시부터 7시까지다. 장소는 강남역 인근 원담빌딩 302호 강남에듀평생교육원이다. 다만 10월 7일은 휴강이다. 선착순 20명에게는 수강료 할인 혜택이 제공된다.

성 원장은 대위변제 투자기법을 중심으로 스스로 개발한 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)을 강의한다, 특히 이번 강의에서는 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제 입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심 노하우를 공개할 예정이다.

이 교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매 기초 강의를 진행하며 강의 종료 후에도 평생 멘토로 충실한 정보를 제공한다. 성 원장은 “NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생한다”며 “다양한 위험요소를 실전투자 사례를 통해 해결할 수 있다”고 말했다.

온라인뉴스팀 (news@nextdaily.co.kr)

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