칼럼

[윤창기의 건축이야기] 제주도 펜션 사업 이야기

발행일시 : 2017-12-18 00:00
[윤창기의 건축이야기] 제주도 펜션 사업 이야기

천혜의 자연으로 둘러 쌓인 제주는 많은 관광객이 찾고 있는 관광지라 숙박시설도 많다. 숙박시설을 법적으로는 호텔(관광호텔, 가족호텔, 소형호텔)이 있고, 모텔(여관), 팬션, 민박 등이 있으며, 많은 논란으로 기준이 모호한 에어비엔비 등이 있다. 그 중 호텔은 일반 호텔이냐, 분양을 하는 분양형 숙박시설이냐, 관광진흥법에 따른 관광호텔이냐에 따라서도 여러 가지 종류로 나뉜다.

이번 칼럼에서는 제주도의 숙박업에 관심을 가진 사람들이 필자에 던졌던 질문을 생각해보겠다. 우선 일반적으로는 ‘휴양펜션업’으로 불리고 법적으로는 ‘관광편의시설업’에 대해 알아보자.

제주특별법에 의한 휴양 펜션은 ‘「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제251조에 따라 관광객의 숙박•취사와 자연•문화체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 해당 시설의 회원, 공유자, 그 밖에 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업’이라 설명되어 있다.

제주도의 일반적인 전경, 많은 숙박용 건축물들이 한눈에 보인다. <제주도의 일반적인 전경, 많은 숙박용 건축물들이 한눈에 보인다. >

제주도에서 펜션업을 하려면 제주특별법이 요구하는 사업승인기준을 따르며, 그 건축물의 규모에 대해서는 일정규모 이하의 요구조건을 충족하여야 한다.

첫 번째로 제주특별법 제251조제4항에 따른 휴양펜션업의 사업계획 승인기준은 다음 각 호와 같다.

1. 사업계획승인신청 및 변경승인신청(양수자 또는 경매 등으로 인수한 자를 포함한다)을 할 수 있는 사업자의 범위는 다음 각 항목과 같을 것

가. 「농지법」제2조제2호, 「농어업ㆍ농어촌 및 식품산업기본법」제3조제2호, 「농업협동조합법」제19조제3항에 따른 농어업인으로서 제주자치도에 2년 이상 거주하는 자
나. 제주자치도에 등록기준지를 둔 자로서 귀향하여 1년 이상 농•임•축•수산업에 종사하는 자
다. 양수자 또는 경매 등으로 인수한 자의 경우 거주기간에 관계없이 위 가목 또는 나목에 따른 농어업인으로서 거주지가 제주자치도로 되어 있는 자

2. 휴양펜션업시설의 부지 위치는 「농어촌정비법」제2조제1호에 따른 농어촌지역 중 관계법에 따라 숙박시설 건축이 가능한 지역일 것

3. 사업계획의 시행에 필요한 자금조달 능력 및 방안이 있을 것

4. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

5. 사업계획승인신청 및 변경승인신청(양수자 또는 경매 등으로 인수한 자를 포함한다)은 1농어업인당 1개소를 초과하지 않을 것

제주도 바닷가에 위치한 펜션의 전경 (사진 윤창기) <제주도 바닷가에 위치한 펜션의 전경 (사진 윤창기)>

두 번째로 허용되는 펜션의 규모는 다음과 같다. 제주도의 관광사업의 등록기준으로의 휴양펜션업을 위한 건축물의 규모에 대한 내용이다.

(1) 휴양펜션업 시설의 건물층수가 3층 이하일 것
(2) 객실수가 10실 이하일 것
(3) 객실은 숙박과 취사에 적합한 거실․현관(출입구)․욕실․화장실 및 취사시설을 갖출 것 (다만, 한 개 객실에 출입구는 현관 1개소로 하여야 한다)
(4) 객실면적은 25제곱미터 이상 100제곱미터 이하일 것
(5) 지목여하에 불구하고 체험농장용으로 사용할 330제곱미터 이상의 토지 또는 목장으로 사용할 1만 제곱미터 이상의 토지를 확보하여 자연체험을 할 수 있도록 할 것
(6) 휴양펜션업 시설부지 안에 어린이놀이터, 간이골프연습장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장, 그 밖에 제주고유의 전통문화를 주제로 한 체험시설 등 이용시설 중 2종 이상 갖추어야 하며, 시설부지 또는 시설부지 경계선과 연접하여 체험 농장을 갖출 것
(7) 숙박시설 및 이용시설에 대하여 외국어 안내표기를 할 것

제주도의 바닷가에 위치한 작은 펜션 (사진 윤창기) <제주도의 바닷가에 위치한 작은 펜션 (사진 윤창기)>

지금까지의 내용에 충족한다면 펜션 숙박업을 할 수 있다. 규모 면에서 그보다 많은 객실을 가지고 숙박업을 하고 싶어하는 사람은 그 숙박시설을 지을 수 있는 땅을 잘 구입해야 한다. 가끔 법적으로 허용하지 않는 용도(지역, 지구)의 땅을 구매하는 어처구니 없는 일이 종종 발생하기 때문이다.

무엇보다도 제주도 도민이 되고 농업, 어업, 수산업, 축산업자로 시작을 해야 한다. 그렇게 하더라도 외지인에게는 2년, 제주도로 귀향한 도민에게는 1년이라는 일정시간이 지나야만 비로소 휴양 펜션 숙박업을 할 수 있는 자격이 주어진다.

가을의 냄새를 물씬 풍기는 산속의 펜션 (사진 윤창기) <가을의 냄새를 물씬 풍기는 산속의 펜션 (사진 윤창기)>
글램핑을 할 수 있는 산속 펜션 (사진 윤창기) <글램핑을 할 수 있는 산속 펜션 (사진 윤창기)>

최근 SNS의 발달로 새로운 형태의 숙박시설이 많이 생기고 있다. 택시 사업에서는 ‘우버’가 국내에서는 법적으로 불법이 됐지만 부정적인 측면만 존재하지는 않는다. 이와 비슷하게 숙박업계의 서비스 ‘에어비엔비’다.

개인의 부동산 재산을 100%활용하면서 수익을 만들 수 있다는 점에서 주목 받고 있다. 그러나 기존의 숙박업 종사자와 형평성에 대한 이견 차가 있어 조율이 필요한 부분이 되었다. 얼마 전 연예인들이 출연하는 TV프로그램에서 이들이 일본을 여행하면서 여행비용을 절감하는 목적으로 ‘에어비엔비’를 통해 집을 통째로 빌리는 장면을 본적이 있다. 일반적인 호텔 등과 같은 숙박시설에서 찾아 볼 수 없는 일반적인 일본 가정집의 아기자기함을 볼 수 있었다. 이는 그 나라의 생활문화를 체험할 수 있는 기회가 될 수 있다.

바로 이런 긍정적인 면과 부정적인 면의 경계를 보완할 수 있는 제도적인 개선이 따른다면 지역 경제를 살리고 민간 외교까지 가능한 효과를 발휘할 수 있을 것이라 생각된다.

베트남의 휴양호텔 (배치와 규모에서 한국의 독채형식의 펜션과 비슷하다. 사진 윤창기) <베트남의 휴양호텔 (배치와 규모에서 한국의 독채형식의 펜션과 비슷하다. 사진 윤창기)>

윤창기 changkiyun@naver.com 필자는 영국 AA School에서 도시계획과 건축학부분 석사학위를 받고 베니스 비엔날레, 국토부 장관상을 비롯해 국내외에서 다수의 건축상을 수상하였으며 현재는 경암건축 대표이자 수석 건축가이다. 런던과 바르셀로나, 아부다비 등 해외 여러 곳에 플로팅 관련 작품이 있으며, 한강시민공원의 플로팅 스테이지를 비롯한 다수의 작품이 성남, 여수 등 전국 곳곳에 펼쳐있다. 사람과 사회를 연결하는 문화 콘텐츠의 장으로서의 건축을 꿈꾸는 건축가이다.

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